நிம்மதியான முதலீட்டுக்கான முதல் படி
வீடு, நிலம், மனை போன்ற சொத்துக்குள் வாங்குவதென்பது எல்லோருக்குமான வாழ்நாள் கனவு. அந்த அழகான கனவை நிஜமாக மாற்றும்பொழுது நாம் கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய நடைமுறைகளில் மிக முக்கியமானது அந்த சொத்தின் மீதான ஆவணங்கள் மேல் தான் உள்ளது.
ஒரு நிலத்தை (Plot or Land) வாங்கும் செயலில் இறங்கும் ஒவ்வொருவரும் எதிர்கொள்ள வேண்டிய மூன்று முக்கிய ஆவணங்கள் அல்லது ஒப்புதல்கள் — DTCP, CMDA, மற்றும் RERA. இவை அனைத்தும் சட்டபூர்வமான அனுமதிகளை குறிக்கும் முக்கியமான அதிகாரப்பூர்வ ஒப்புதல்கள். இந்த ஒப்புதல்கள் ஏன் அவசியம், அவை என்னைக் குறிக்கின்றன என்பது தொடர்பாக ஒரு தெளிவான விளக்கத்தை இங்கே பார்ப்போம். இந்த மூன்றும் உங்கள் முதலீடு பாதுகாப்பாகவும், சட்டபூர்வமாகவும் இருப்பதை உறுதி செய்யும் அடிப்படை ஆதாரங்கள்.
1. DTCP – Directorate of Town and Country Planning
DTCP என்பது தமிழ்நாட்டின் புறநகரங்கள், நகரம் சாராத பகுதிகளில் நிலத்திற்கான திட்ட அனுமதி அளிக்கும் அரசுத்துறை.
DTCP Approval உள்ளதா?
அந்த நிலம் திட்டமிட்ட முறையில், வீடுகள் கட்டத் தகுதியானதாக இருப்பதற்கான அதிகாரப்பூர்வ சான்றிதழ்.
எங்கே தேவை?
வேகமாக வளர்ந்து வரும் புறநகர் மற்றும் கிராமப்புறப் பகுதிகள்.
கவனிக்க வேண்டியது:
- அப்ரூவல் நம்பர் இருக்கணும்
- தளவமைப்பு (Layout map) வரைபடம் DTCP சான்றளிக்கப்பட்டதாக இருக்க வேண்டும்
- வெறும் “DTCP Applied” எனக் குறிப்பிடப்படுவதால் அந்த நிலத்திற்கு சட்டப்பூர்வ அனுமதி கிடைத்துவிட்டதாக அர்த்தமல்ல. அனுமதி பெற்றதற்கான நிலையான ஆதாரம் “DTCP Approved” என்ற அதிகாரப்பூர்வ ஒப்புதல் ஆவணமாக இருக்க வேண்டும். எனவே, திட்ட அனுமதியை உறுதிப்படுத்தும் முறையாக, DTCP அங்கீகாரம் பெற்ற எண்ணை (Approval Number) சரிபார்ப்பது அவசியம்.
2. CMDA – Chennai Metropolitan Development Authority
CMDA என்பது சென்னை மாநகரப் பகுதியில் உள்ள நிலங்களுக்கு மாநகர நகரமைப்பு மற்றும் நிர்வாகத் திட்ட அனுமதியை வழங்கும் அதிகாரப்பூர்வ அரசுத் துறை ஆகும். இது நகரத்தின் திட்டமிடல், கட்டட ஒழுங்குமுறை, மவுனிசிபல் அடிப்படை கட்டமைப்புகள் ஆகியவற்றை கட்டுப்படுத்தும் முக்கிய அமைப்பாக செயல்படுகிறது.
CMDA ஒப்புதல் என்றால் என்ன?
ஒரு நிலம் CMDA அங்கீகாரம் பெற்றது என்றால், அந்த நிலம் சென்னை மாநகர நிர்வாக வரம்புக்குள் சேரும் பகுதிகளில் சட்டபூர்வமாக பங்களாக்கள், குடியிருப்பு திட்டங்கள், மற்றும் வணிக அமைப்புகளுக்காக பயன்படுத்தக்கூடியதாக இருப்பது என பொருள்.
Apartment, Villa, Gated Community போன்ற அனைத்து பெரிய பிராஜெக்ட்களும் கட்டாயமாக CMDA ஒப்புதலுடன் மட்டுமே மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும்.
எந்த இடங்களில் அவசியம்?
சென்னை மாநகரம் RERA – Real Estate Regulatory Authorityமற்றும் அதனை சுற்றியுள்ள புறநகர பகுதிகள்:
Tambaram, Avadi, Sholinganallur, Poonamallee, Anna Nagar Extension, Porur, மற்றும் பிற விரிவான வளர்ச்சி பகுதிகள்.
கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய அம்சங்கள்:
சில இடங்களில் போலியான ஆவணங்கள் வழங்கப்படும் வாய்ப்பு உண்டு. எனவே, எந்தவொரு நிலத்தையோ திட்டத்தையோ வாங்கும் முன், அதன் CMDA Approval Number மற்றும் திட்ட விவரங்களை, CMDA அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தில் சரிபார்த்தல் அவசியம்.
“மாநகர அப்ரூவல்” அல்லது “Municipality Approved” என பொதுவாகக் கூறப்படுவது, CMDA ஒப்புதலாக இல்லை என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.
3.RERA – Real Estate Regulatory Authority
RERA (Real Estate Regulation and Development Act – 2016) என்பது இந்திய அளவில் 2016ஆம் ஆண்டில் அமலுக்கு வந்த ஒரு முக்கிய சட்டமாகும். இந்தச் சட்டத்தின் கீழ், நாட்டின் அனைத்து மாநிலங்களிலும் தனித்தனி RERA அதிகாரப்பூர்வ வாரியங்கள் உருவாக்கப்பட்டுள்ளன. தமிழ்நாட்டில் இது TNRERA (Tamil Nadu Real Estate Regulatory Authority) என்ற பெயரில் செயல்படுகிறது.
ஏன் RERA அவசியம்?
RERA-வின் நோக்கம் – வாடிக்கையாளர்களின் உரிமைகளை பாதுகாக்கவும், நிர்மாண நிறுவனங்கள் (Builders) மீது கண்காணிப்பை உறுதி செய்யவும். இதன் மூலம்:
- உங்கள் முதலீடு பாதுகாப்பாக,
- பிராஜெக்ட்களின் காலதாமதம் தவிர்க்க,
- நம்பகமான தகவல்கள் (Project Details) பெற,
- மற்றும் சட்டபூர்வ உரிமைகள் உறுதி செய்ய முடிகிறது.
எந்தவொரு Builder மற்றும் Construction Project-ம் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். பதிவு செய்யப்படாத திட்டங்களில் முதலீடு செய்வது சட்டபூர்வமல்ல மற்றும் மிகவும் ஆபத்தானது.
RERA எப்போது தேவைப்படுகிறது?
பின்வரும் நிலைகளில் RERA பதிவு கட்டாயம்:
- 8 க்கும் மேற்பட்ட குடியிருப்பு யூனிட்டுகள் உள்ள Apartment திட்டங்கள்
- 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் பரப்பளவுள்ள Layout திட்டங்கள்
- Multi-phase developments மற்றும் High-rise projects
- கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய அம்சம்:
- நீங்கள் முதலீடு செய்யும் திட்டம் TNRERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது என்பதை உறுதிசெய்ய, அதன் RERA Project ID-ஐ அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தில் சரிபார்க்க வேண்டும்.
- 🔗 சரிபார்க்க: https://www.rera.tn.gov.in
- (இங்கே Project ID அல்லது Promoter Name வைத்து நேரடி தேடல் செய்யலாம்.)
சட்டபூர்வ அங்கீகாரம் பெற்ற நிலத்தில் முதலீடு செய்வது மட்டுமே, நீண்ட கால நிம்மதிக்கு வழிகாட்டும் சிறந்த தீர்வாகும்.